Kakerlaken in der Mietwohnung sind ein Mangel der Mietsache – der Vermieter muss die Bekämpfung veranlassen und bezahlen, solange du den Befall nicht selbst verschuldet hast. Du wiederum musst den Befall unverzüglich anzeigen, sonst riskierst du deine Ansprüche. Diese Seite erklärt die Reihenfolge: anzeigen, Frist setzen, mindern.
Warum der Vermieter zuständig ist
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Eine Wohnung mit Schabenbefall erfüllt das nicht: Die Tiere verunreinigen Lebensmittel, und laut Umweltbundesamt wurden auf ihnen rund 40 Bakterienarten nachgewiesen, die Krankheiten auslösen können, dazu Viren, Pilzsporen und Allergene.
Dazu kommt ein praktisches Argument, das juristisch zählt: Schaben wandern über Rohrschächte zwischen Wohnungen. Eine Bekämpfung, die nur eine Wohnung erfasst, ist von vornherein untauglich – und die Koordination über mehrere Einheiten kann nur der Vermieter oder die Hausverwaltung leisten.
Deine Pflicht: die Mängelanzeige
Nach § 536c BGB musst du einen Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt du das, kannst du Ansprüche verlieren und haftest im schlimmsten Fall für den Schaden, der durch die verspätete Meldung entstanden ist. Bei Schaben ist das besonders heikel, weil sich der Bestand in der Zwischenzeit im ganzen Haus verteilt.
- Schriftlich melden, per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. Ein Anruf ist später nicht beweisbar.
- Datiert dokumentieren: Fotos der Tiere mit Größenvergleich, Fundorte, Uhrzeit, gefundene Kotspuren.
- Frist setzen, in der Regel zwei Wochen, für die Beauftragung einer Fachfirma.
- Nachbarn erwähnen, wenn du dort ebenfalls von Funden weißt – das begründet die Behandlung des gesamten Strangs.
Die Musterformulierung für die Mängelanzeige
Halte die Anzeige kurz und sachlich. Sie muss vier Dinge enthalten: was du festgestellt hast, wann und wo, dass du zur Beseitigung aufforderst, und bis wann. Ein Satzgerüst, das sich bewährt hat: „Am [Datum] habe ich in der Küche meiner Wohnung [Adresse, Lage] mehrere Schaben festgestellt, Fotos liegen bei. Ich fordere Sie auf, bis zum [Datum, etwa zwei Wochen] eine Fachfirma mit der Bekämpfung zu beauftragen und dabei die angrenzenden Wohnungen einzubeziehen. Ab Zugang dieses Schreibens behalte ich mir eine Minderung der Miete vor.“
Verzichte auf Schuldzuweisungen und auf Forderungen, die über die Beseitigung des Mangels hinausgehen, und lass Drohungen weg. Je nüchterner das Schreiben, desto schwerer fällt es, es zu ignorieren. Schick es als E-Mail und zusätzlich per Post, wenn der Befall stark ist – der Postweg liefert dir den Nachweis, die E-Mail den schnellen Zugang.
Eigentumswohnung statt Miete
Wohnst du im Eigentum, verschiebt sich die Zuständigkeit auf die Gemeinschaft. Betrifft der Befall Gemeinschaftseigentum – dazu zählen Rohrschächte, Steigleitungen, Keller und Treppenhaus –, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, und die Kosten laufen über die Hausverwaltung. Beschränkt er sich auf das Sondereigentum deiner Wohnung, zahlst du selbst. Weil Schaben fast immer über gemeinschaftliche Schächte wandern, ist die erste Variante der Regelfall – melde den Befall deshalb auch als Eigentümer sofort der Verwaltung.
Mietminderung: wann und wie
§ 536 BGB sieht vor, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert ist, solange die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben oder gemindert ist. Du musst die Minderung also nicht beantragen, sie tritt ein – aber du solltest sie ankündigen und die Zahlung idealerweise unter Vorbehalt leisten, um Streit über einen Zahlungsrückstand zu vermeiden.
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab und wird von Gerichten sehr unterschiedlich bemessen. Sie richtet sich danach, wie stark der Befall ist, welche Räume betroffen sind und wie lange er andauert. Nenn deshalb keine Zahl aus einer Tabelle, sondern lass dich vor der Festlegung beraten – der Mieterverein deiner Stadt ist dafür die günstigste Anlaufstelle. Wie das bei einem anderen Schädling praktisch aussieht, zeigt Silberfische Mietminderung.
Wann du selbst zahlst
Der Vermieter trägt die Kosten nicht in jedem Fall. Kannst du nachweislich als Verursacher gelten, kehrt sich die Lage um. Das kommt in der Praxis vor allem in zwei Konstellationen vor: Du hast den Befall selbst eingeschleppt, etwa mit gebrauchten Geräten aus einem befallenen Haushalt, oder du hast die Wohnung so genutzt, dass der Bestand überhaupt erst Fuß fassen konnte – dauerhaft offene Essensreste, Müll in der Wohnung, verschlossene Zimmer, die über Monate nicht zugänglich waren.
Der Nachweis liegt beim Vermieter, nicht bei dir. Trotzdem hilft es, den vermuteten Eintrittsweg früh zu benennen, wenn du ihn kennst – die möglichen Wege stehen in Woher kommen Kakerlaken?. Ein sachlicher Hinweis auf den Rohrschacht entkräftet den Verdacht, du habest den Befall verursacht.
Was du während der Behandlung dulden musst
Erhaltungsmaßnahmen musst du nach § 555a BGB dulden. Konkret heißt das: Die Fachfirma bekommt Zutritt, Schränke werden ausgeräumt, Sockelleisten und Geräteumfeld freigemacht. Der Vermieter muss die Maßnahme rechtzeitig ankündigen, außer sie ist eilbedürftig – bei Schaben ist sie das meistens.
Aufwendungen, die dir dabei entstehen, sind grundsätzlich zu ersetzen. Bewahre Belege auf, etwa für entsorgte Lebensmittel, und halte fest, an welchen Tagen die Wohnung nicht nutzbar war. Beides gehört zur Dokumentation, auf die es später ankommt.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
- Zweite Frist setzen, diesmal schriftlich mit Hinweis auf die gesetzliche Lage und ausdrücklicher Ankündigung der Minderung.
- Mieterverein einschalten. Die Beratung kostet einen Jahresbeitrag und ist deutlich günstiger als der erste Anwaltsbrief.
- Gesundheitsamt informieren. Schaben gelten als Gesundheitsschädlinge; die Behörde kann Maßnahmen anordnen.
- Ersatzvornahme nur nach Beratung. Selbst beauftragen und die Rechnung weiterreichen funktioniert nur unter engen Voraussetzungen und will vorher geprüft sein.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung – sie ordnet die Schritte und nennt die Paragrafen, damit du weißt, worüber du sprichst. Was ein Einsatz kostet, steht in Kammerjäger Kosten, der Ablauf in Kakerlaken Kammerjäger.
Übersicht: Diese Seite gehört zum Ratgeber Schädlinge in Küche und Vorrat – dort steht jede Art mit ihrem typischen Befallsort.